تحلیل بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ (اسفند ۱۴۰۳ تا اسفند ۱۴۰۴)

تحلیل بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ (اسفند ۱۴۰۳ تا اسفند ۱۴۰۴)

تحلیل و نگارش توسط: امین شجاعی

مقدمه
بازار مسکن ایران طی دهه گذشته دستخوش تغییرات چشمگیری شده است؛ این تغییرات تحت تأثیر نوسانات کلان اقتصادی، جهش‌های تورمی، و تغییرات سیاستی بوده‌اند. با نزدیک شدن به سال ۱۴۰۴، تحلیل روندهای تاریخی و شاخص‌های کلیدی اقتصادی برای پیش‌بینی مسیر آینده بازار ضروری است. این گزارش تحلیلی دوزبانه از بازار مسکن ایران ارائه می‌دهد که با استفاده از داده‌های رسمی، به بررسی زمینه تاریخی (۱۳۹۳–۱۴۰۳)، ارزیابی شاخص‌های اقتصادی (قیمت مسکن، تورم، قدرت خرید، برابری قدرت خرید یا PPP)، تشریح نقش اوراق تسهیلات مسکن، و ارائه نمودارهای آماری می‌پردازد. در پایان، پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ با سناریوهای مختلف و با توجه به عدم قطعیت‌های موجود ارائه می‌شود. این تحلیل برای مخاطبانی با پیش‌زمینه اقتصادی و علاقه‌مند به روندهای بازار مسکن طراحی شده و بینش‌هایی شفاف و مبتنی بر داده ارائه می‌دهد.

تحلیل بازار مسکن – زمینه تاریخی ( ۱۳۹۳–۱۴۰۳ )

طی ده سال گذشته، بازار مسکن ایران از دوره‌های ثبات نسبی تا دوره‌هایی با تورم شدید قیمتی در نوسان بوده است. در میانه دهه ۱۳۹۰، یعنی سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶، قیمت مسکن با رشد ملایمی همراه بود که تقریباً با نرخ تورم عمومی هماهنگ بود. به‌عنوان مثال، قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در تهران در سال ۱۳۹۳ حدود ۳.۹ میلیون تومان بود و تا سال ۱۳۹۶ به حدود ۵ میلیون تومان رسید.

در این دوره، تورم تک‌رقمی یا دو‌رقمی پایین بود (مثلاً حدود ۱۵٪ در سال ۱۳۹۳ و کمتر از ۱۰٪ در سال ۱۳۹۵) و قیمت مسکن به لحاظ واقعی تقریباً ثابت باقی ماند. اما از سال ۱۳۹۷ (۲۰۱۸/۲۰۱۹) به بعد، همزمان با جهش تورم و افت ارزش ریال پس از بازگشت تحریم‌ها، بازار مسکن وارد فاز رشد شتابان شد. قیمت متوسط آپارتمان در تهران از حدود ۵ میلیون تومان در سال ۱۳۹۶ به بیش از ۸.۲ میلیون تومان در هر متر مربع در سال ۱۳۹۷ افزایش یافت. این آغاز یک روند صعودی شدید بود. تا پایان سال ۱۴۰۲ (اسفند ۱۴۰۲)، قیمت‌ها در تهران به سطوح بی‌سابقه‌ای رسید و میانگین قیمت هر متر مربع به حدود ۸۱.۴۴ میلیون تومان رسید. جدول ۱ در ادامه، روند سالانه افزایش قیمت در تهران را در کنار نرخ تورم سالانه ایران خلاصه می‌کند و بر افزایش‌های بسیار شدید پس از سال ۱۳۹۷ تأکید دارد.

جدول ۱ – میانگین قیمت مسکن در تهران در مقایسه با نرخ تورم ۱۳۹۳–۱۴۰۲

همان‌طور که در بالا نشان داده شد، قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۲ حدود ۲۰ برابر افزایش یافته است، در حالی که تورم تجمعی طی این دوره حدود ۱۰ برابر بوده است. بازار مسکن در سطح کشور نیز الگوی مشابهی را دنبال کرده، هرچند با سطوح قیمتی پایین‌تر. در سال ۱۳۹۷، تهران با میانگین حدود ۸.۲۴ میلیون تومان به ازای هر متر مربع، گران‌ترین شهر کشور بود، در حالی که استان‌های ارزان‌تری مانند سمنان یا ایلام بسیار پایین‌تر از این سطح قرار داشتند.

تا سال ۱۴۰۰، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق شهری کشور حدود ۱۲.۸ میلیون تومان بود (سه‌ماهه چهارم ۱۴۰۰)؛ یعنی تقریباً یک‌سوم قیمت ۳۵ میلیونی تهران در آن زمان که نشان‌دهنده شکاف قابل توجه بین مناطق شهری بزرگ و کوچک است.

اواخر دهه ۱۳۹۰ (۲۰۱۸–۲۰۲۱) با رونق تورمی بازار مسکن همراه بود. به عنوان نمونه، طی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹، قیمت مسکن در تهران به‌طور انفجاری افزایش یافت (مثلاً رشد ۷۹٪ سالانه در ۱۳۹۹)، زیرا سرمایه‌گذاران برای محافظت از ارزش دارایی خود در برابر تضعیف ریال به بازار مسکن روی آوردند.

حتی در سال ۱۴۰۰، که نسبتاً آرام‌تر بود، قیمت مسکن در تهران به‌صورت اسمی حدود ۲۰٪ رشد کرد، اما با توجه به تورم حدود ۴۶٪، به‌صورت واقعی با افتی حدود ۱۹٪ مواجه شد. این موضوع نشان می‌دهد که با وجود افزایش‌های اسمی چشمگیر، ارزش واقعی مسکن نوسان داشته و در برخی سال‌ها با کاهش مواجه شده، به‌ویژه زمانی که رشد قیمت از نرخ تورم عقب مانده است.

تحلیل بازار مسکن – شاخص‌های اقتصادی و قدرت خرید قیمت مسکن در تهران در مقایسه با میانگین کشوری

قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان یکی از شاخص‌های کلیدی برای سنجش توان مالی خانوارها و ارزش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. در تهران، به‌عنوان بزرگ‌ترین بازار شهری ایران، قیمت‌ها به‌طور نمایی افزایش یافته‌اند. بر اساس داده‌های رسمی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران از کمتر از ۴ میلیون تومان در سال ۱۳۹۳ به بیش از ۸۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ رسیده است، همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد.

در مقابل، میانگین کشوری در مناطق شهری نیز روند افزایشی مشابهی را داشته، اما در سطوح پایین‌تر باقی مانده است. برای مثال، در سال ۱۳۹۷ میانگین قیمت هر متر مربع در تهران (حدود ۸.۲۴ میلیون تومان) تقریباً دو برابر شهرهای درجه‌دوی مانند اصفهان یا شیراز بود و چندین برابر قیمت‌ها در مراکز استان‌های کوچک‌تر. تا سال ۱۴۰۰، مرکز آمار ایران میانگین قیمت مناطق شهری کشور را حدود ۱۲.۸ میلیون تومان به ازای هر متر مربع گزارش کرد، در حالی که متوسط قیمت در تهران حدود ۳۵ میلیون تومان بود (تقریباً سه برابر بیشتر). این اختلاف فاحش نشان می‌دهد که قدرت خرید مسکن در مناطق مختلف کشور به شدت متفاوت است – بودجه یک خانواده طبقه متوسط که ممکن است برای خرید یک آپارتمان مناسب در شهری کوچک کافی باشد، در تهران حتی برای خرید واحدی کوچک نیز ناکافی است.

با وجود تفاوت‌های منطقه‌ای، همه مناطق ایران با کاهش قدرت خرید مسکن مواجه شده‌اند. رشد قیمت مسکن از رشد درآمد خانوارها پیشی گرفته است. واقعیت این است که مسکن در دهه گذشته بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را برای سرمایه‌گذاران در برابر کاهش ارزش پول ملی ایفا کرده، تا نقش کالای مصرفی. در سطح کشور، قیمت مسکن در دهه ۱۳۹۰ حدود ۱۰ برابر افزایش یافته (۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰)، در حالی که درآمد خانوارها با این سرعت رشد نکرده‌اند، که نتیجه آن افزایش شدید نسبت قیمت به درآمد بوده است.

برای مثال، برآوردهای صنعت نشان می‌دهد که تا سال ۱۴۰۳، هزینه یک آپارتمان میان‌متراژ معمولی در تهران (مثلاً حدود ۶ میلیارد تومان برای واحدی حدود ۷۵ متر مربع) ده‌ها برابر درآمد سالانه یک خانوار متوسط است، که مالکیت خانه را برای بسیاری از خانوارها به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است. حتی اگر قیمت مسکن در آینده ثابت بماند، سطوح فعلی قیمت‌ها، طبق گزارش یکی از روزنامه‌های مالی ایران، «بسیار بالاتر از توان مالی افراد» است.

به‌طور خلاصه، تورم قیمتی بازار مسکن در دهه گذشته، توان خرید واقعی و امکان تأمین مسکن را به‌شدت کاهش داده است.

تحلیل بازار مسکن – روندهای تورمی و کاهش قدرت خرید

تورم بالای ایران یکی از عوامل اصلی تأثیرگذار بر روند بازار مسکن بوده است. طی دهه گذشته، نرخ‌های تورم به‌طور کلی افزایش یافته‌اند، به‌ویژه از اواخر دهه ۱۳۹۰ به بعد. بر اساس داده‌های رسمی، نرخ تورم شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) در سال ۱۳۹۳ حدود ۱۴ تا ۱۵ درصد بود، اما تا سال‌های ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۰ به حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافت. در واقع، از سال ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۲، ایران به‌طور مستمر با تورم بالا مواجه بود و نرخ تورم سالانه در این مدت هرگز به زیر ۴۰ درصد نرسید (منبع: databank.worldbank.org)  این امر باعث کاهش قدرت خرید پس‌اندازها و درآمد خانوارها شده است. در نتیجه، بسیاری از ایرانیان به دارایی‌های ملموسی مانند مسکن به‌عنوان ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم روی آوردند.

با این حال، مشکل اینجاست که دستمزدها و حقوق‌ها با رشد قیمت‌ها همراه نبوده‌اند. کاهش قدرت خرید در شاخص‌های مختلف قابل مشاهده است: درآمدهای واقعی کاهش یافته‌اند و نرخ فقر افزایش یافته است. برای مثال، بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰، ارزش واقعی حداقل دستمزد و میانگین حقوق، پس از تعدیل با تورم، به‌طور چشمگیری کاهش یافت. به بیان ساده، حقوقی که ده سال پیش امکان خرید مقدار مشخصی فضای مسکونی را داشت، اکنون فقط بخش کوچکی از همان فضا را می‌تواند پوشش دهد.

یکی از روش‌های سنجش این موضوع، استفاده از شاخص برابری قدرت خرید (PPP) است. این شاخص امکان مقایسه قدرت خرید داخلی ارز یک کشور با ارزش بین‌المللی آن را فراهم می‌کند. شاخص‌های PPP ایران نشان‌دهنده کاهش شدید قدرت خرید داخلی هستند. ضریب تبدیل PPP (تعداد ریال به ازای هر دلار بین‌المللی) از حدود ۹٬۷۵۸ ریال در سال ۲۰۱۴ به حدود ۸۹٬۳۹۲ ریال در سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است (منبع databank.worldbank.org). به‌عبارت دیگر، در سال ۲۰۱۴ با حدود ۱۰ هزار ریال می‌شد در ایران همان چیزی را خرید که با یک دلار در آمریکا قابل خرید بود، اما در سال ۲۰۲۳ برای همان سبد کالا باید حدود ۹۰ هزار ریال پرداخت شود – یعنی افزایش حدود ۹ برابری قیمت‌های داخلی نسبت به استانداردهای جهانی.

این موضوع منعکس‌کننده اختلاف شدید نرخ تورم ایران با سایر کشورهاست. در همین حال، نرخ برابری ریال نیز سقوط کرده است، اما نه همیشه به‌اندازه‌ای که بتواند اثر تورم را به‌طور کامل جبران کند. در برخی مواقع، ریال بر اساس شاخص PPP  کم‌ارزش‌تر از واقع بوده است، به این معنا که قیمت‌های داخلی (به دلار) نسبتاً ارزان محسوب می‌شدند. اما این شکاف با تداوم تورم بالا در ایران کمتر شده است.

تمام این شرایط نشان می‌دهد که قدرت خرید مصرف‌کنندگان ایرانی به‌شدت کاهش یافته است – چه در مورد کالاهای روزمره و چه در خصوص اقلام گران‌قیمتی مانند مسکن. می‌توان چنین در نظر گرفت که بر اساس PPP مسکن، با وجود تضعیف ریال، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در حدود ۸۱ میلیون تومان (تقریباً معادل ۱۶۰۰ دلار با نرخ آزاد بازار) معادل با قیمت مسکن در برخی شهرهای بزرگ جهانی است، آن‌هم در حالی که سطح درآمد داخلی بسیار پایین‌تر است. این امر نشان‌دهنده ناهماهنگی شدید بین قیمت‌ها و توان خرید محلی است.

به‌طور خلاصه، تورم‌های دو‌رقمی (و اخیراً نزدیک به سه‌رقمی) به‌شدت از قدرت خرید کاسته و مسکن را برای بسیاری از خانوارها غیرقابل دسترس کرده‌اند. این محیط تورمی، دارندگان دارایی (مسکن، طلا، دلار) را منتفع و حقوق‌بگیران و خریداران جدید را متضرر کرده و به تشدید نابرابری اقتصادی دامن زده است.

تحلیل بازار مسکن – اوراق تسهیلات مسکن – روند قیمت و تقاضا

یکی از ویژگی‌های خاص نظام تأمین مالی مسکن در ایران، استفاده از اوراق تسهیلات مسکن (که به اختصار «تسه» نیز نامیده می‌شوند) است. این اوراق به‌صورت قابل معامله توسط بانک مسکن منتشر می‌شوند و به دارنده آن حق دریافت وام مسکن با نرخ ترجیحی را می‌دهند. خریداران مسکن، به‌جای انتظار برای پس‌انداز در حساب‌های خاص، می‌توانند با خرید این اوراق در بازار سرمایه، بلافاصله برای دریافت وام مسکن واجد شرایط شوند. هر برگ اوراق معمولاً معادل مبلغ ثابتی از اصل وام است (مثلاً هر برگ «تسه» تاریخی معادل ۵۰۰ هزار تومان وام با نرخ بهره یارانه‌ای بود).

برای نمونه، یک زوج تهرانی در سال ۱۴۰۲ می‌توانستند مجموعاً ۴۸۰ میلیون تومان وام دریافت کنند (۲۰۰ میلیون برای هر نفر + ۸۰ میلیون وام جعاله برای هر نفر)، که نیازمند خرید ۸۰۰ برگ اوراق به مبلغ حدود ۶۶ میلیون تومان بود (به‌علاوه ۱۶۰ برگ اوراق برای وام جعاله به مبلغ ۱۳.۲ میلیون تومان)، و در مجموع حدود ۷۹.۲ میلیون تومان پرداخت اولیه لازم داشتند. این هزینه عملاً به‌عنوان پیش‌پرداخت یا کارمزدی برای دریافت وام عمل می‌کند.

قیمت اوراق در بازار ثانویه (فرابورس) با عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و تحت تأثیر عواملی چون نرخ بهره، سقف وام‌ها و میزان تقاضا برای مسکن نوسان دارد.

تاریخچه قیمت اوراق: در اواسط دهه ۱۳۹۰، اوراق تسهیلات مسکن با قیمت‌های نسبتاً متعادل معامله می‌شدند (اغلب زیر ۱۰۰ هزار تومان برای هر برگ). طی چند سال قیمت‌ها نسبتاً ثابت ماندند؛ برای مثال در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰، قیمت هر برگ اوراق در محدوده ۸۰ تا ۸۳ هزار تومان بود.

با این حال، نوسانات چشمگیری رخ داد. در اواخر سال ۱۴۰۰، به‌دلیل پیش‌بینی تغییرات در سیاست‌های وام‌دهی، قیمت اوراق به اوج تاریخی رسید و در مقطعی به حدود ۱۸۰ هزار تومان برای هر برگ افزایش یافت. این جهش موقتی بود. با سرد شدن بازار مسکن در ابتدای ۱۴۰۱ و کاهش تقاضا به‌دلیل هزینه بالا، قیمت اوراق به محدوده ۷۰ هزار تومان در فروردین ۱۴۰۱ سقوط کرد.

پس از آن بازار تثبیت شد و با افزایش مجدد تقاضا، قیمت‌ها دوباره بالا رفت. در طول سال ۱۴۰۱، میانگین قیمت اوراق حدود ۱۲۵ هزار تومان بود و در محدوده نسبتاً ثابتی بین ۱۲۵ تا ۱۲۶ هزار تومان باقی ماند.

در ابتدای ۱۴۰۲، با افزایش مجدد سقف وام‌ها و تورم، قیمت اوراق بار دیگر بالا رفت – در نیمه دوم سال ۱۴۰۲، قیمت هر برگ اوراق به حدود ۱۵۰ هزار تومان رسید، در حالی که میانگین سال قبل حدود ۱۱۶ هزار تومان بود. اما در اواخر ۱۴۰۲، مجدداً با کاهش تقاضا به‌دلیل هزینه‌های سنگین مالی و رکود بازار مسکن، قیمت اوراق کاهش یافت و به نزدیکی سطح ۱۰۰ هزار تومان برگشت.

به‌طور کلی، تقاضای اوراق تسهیلات به‌شدت به وضعیت بازار مسکن و قدرت خرید مردم وابسته است. وقتی فروش مسکن رونق دارد و وام‌ها جذاب هستند، تقاضا و قیمت اوراق افزایش می‌یابد؛ اما در شرایط رکود یا هزینه‌های مالی بالا، تقاضا افت می‌کند. نوسانات اخیر – از ۸۰ هزار تا ۱۸۰ هزار، سقوط به ۷۰ هزار، سپس افزایش تا ۱۵۰ هزار تومان طی چند سال نشان‌دهنده بی‌ثباتی در سیستم تأمین مالی مسکن ایران است؛ جایی که تغییرات سیاستی (مثل افزایش سقف وام) و شرایط کلان اقتصادی (نرخ تورم و سود بانکی) می‌توانند هزینه دسترسی به این گواهی‌های وامی را به‌سرعت تغییر دهند.

نکته مهم این است که قیمت اوراق تسهیلات مستقیماً بر دسترسی مردم به وام مسکن تأثیر می‌گذارد؛ افزایش قیمت این اوراق به‌معنای هزینه اولیه بیشتر برای دریافت وام است، که می‌تواند قشر کم‌درآمد را از بازار وام خارج کند.

حتی اگر خریداران از نظر قانونی واجد شرایط دریافت وام باشند، باز هم هزینه خرید اوراق مانعی جدی محسوب می‌شود. برای مثال، مجموع هزینه حدود ۷۹ میلیون تومانی اوراق برای دریافت کامل وام در تهران (بر اساس داده‌های سال ۱۴۰۲) خود به‌تنهایی مبلغ قابل‌توجهی است.

در عمل، سیستم اوراق تسهیلات مسکن در حالی که دسترسی سریع‌تر به وام را ممکن می‌سازد، یک مانع مالی دیگر پیش پای خریداران مسکن قرار می‌دهد: در بازار فشرده، فقط پیش‌پرداخت و اعتبار مالی کافی نیست، بلکه توانایی خرید اوراق نیز اهمیت دارد.

دولت و بانک مرکزی به‌دقت این بازار را زیر نظر دارند. در سال‌های اخیر، آن‌ها گاهی شرایط وام‌دهی را تغییر داده‌اند یا انتشار اوراق را تسهیل کرده‌اند تا از داغ شدن بیش از حد بازار اوراق و کاهش استقبال از وام‌های مسکن جلوگیری کنند. با این حال، روند قیمتی اوراق نشان‌دهنده چالش‌های کلی بازار مسکن است: در بازه ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۳، مسیر قیمتی عمدتاً صعودی بوده و با نوسانات شدید همراه بوده است که بازتابی از نوسان شدید در دسترسی‌پذیری مسکن برای خریداران است.

تحلیل بازار مسکن – نمودارهای داده‌ای

برای درک بهتر روندهای مطرح‌شده، این بخش نمودارهای کلیدی را ارائه می‌دهد:

• نمودار ۱ (پنل سمت چپ): سیر صعودی قیمت متوسط مسکن در تهران را در مقایسه با نرخ تورم سالانه ایران از سال ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۲ نشان می‌دهد. خط قرمز (محور چپ) قیمت تهران به میلیون تومان بر متر مربع را نمایش می‌دهد و میله‌های آبی (محور راست) نرخ تورم (%) را نشان می‌دهند. این نمودار نشان می‌دهد که پس از سال ۱۳۹۷، قیمت مسکن به‌صورت چشمگیری شتاب گرفته، در حالی که نرخ تورم (با وجود بالا بودن در دوره‌های اخیر) در محدوده ۴۰ تا ۵۰ درصد باقی مانده است.
• نمودار ۲ (پنل سمت راست): تغییر نسبی شاخص‌ها را نشان می‌دهد: هم قیمت مسکن و هم شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) نسبت به سال پایه ۱۳۹۵ برابر ۱۰۰ مقایسه شده‌اند. تا سال ۱۴۰۲، شاخص قیمت مسکن (خط قرمز) حدود ۹۰۰ شده (یعنی ۹ برابر سطح سال ۱۳۹۵)، در حالی که شاخص تورم (خط آبی) حدود ۶۴۰ بوده (۶.۴ برابر سال ۱۳۹۵)، که نشان می‌دهد قیمت مسکن طی این دوره فراتر از تورم عمومی رشد کرده است (همان‌طور که در داده‌های جدول ۱ نیز مشهود است).

نمودار ۱: قیمت مسکن در تهران در مقایسه با نرخ تورم(۱۳۹۳–۱۴۰۲)

خط قرمز = میانگین قیمت مسکن در تهران (میلیون تومان بر متر مربع، محور چپ)

میله‌های آبی = نرخ تورم سالانه (درصد، محور راست)

نکته قابل‌توجه: از سال ۱۳۹۷ به بعد، قیمت مسکن به‌طور قابل‌توجهی جهش یافته که هم‌راستا با سال‌های تورمی شدید بوده است.

(پنل سمت راست در قالب متنی نمایش داده نشده است) نمودارها و جداول فوق چند نکته کلیدی را برجسته می‌کنند:
الف) در اوایل دهه ۱۳۹۰، زمانی که نرخ تورم معتدل بود، قیمت مسکن (به قیمت واقعی) تقریباً ثابت باقی ماند، اما با افزایش شدید تورم، قیمت‌های اسمی به‌شدت افزایش یافتند.

ب) تورم تجمعی ارزش ریال را به‌شدت کاهش داد، اما بازار مسکن نه‌تنها با تورم هماهنگ شد، بلکه پس از ۱۳۹۷ از آن پیشی گرفت و موجب سود واقعی برای مالکان شد.

ج) نوسانات شدید در بازارهای تخصصی مانند اوراق تسهیلات مسکن (که در نمودار نمایش داده نشده) نیز با همین روندهای کلان اقتصادی هم‌بستگی دارد، همان‌طور که در بخش قبلی توضیح داده شد.

جدول ۲– وند تغییرات شاخص قدرت خرید مسکن و ضریب برابری قدرت خرید (PPP) در ایران طی سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۳

در پایان، جدول ۲ برخی شاخص‌های اقتصادی و معیارهای توان خرید مسکن را به‌صورت سال‌به‌سال مقایسه می‌کند. این جدول، روند فاکتور تبدیل برابری قدرت خرید (PPP) و همچنین نسبت تقریبی «توان خرید مسکن» را نشان می‌دهد (یعنی چند برابر درآمد سالانه یک خانوار برای خرید یک واحد ۷۵ متری در تهران لازم است).

فاکتور تبدیل PPP (ریال به ازای هر دلار بین‌المللی) از حدود ۱۰٬۷۰۰ در سال ۱۳۹۵ به حدود ۹۰٬۰۰۰ در سال ۱۴۰۳ جهش یافته است.

منبع: databank.worldbank.org – این آمار نشان می‌دهد که قیمت‌های داخلی ایران بسیار سریع‌تر از قیمت‌های جهانی رشد کرده‌اند. هم‌زمان، نسبت توان خرید نیز به‌شدت بدتر شده است – اگر این شاخص را در سال ۱۳۹۳ برابر ۱۰۰ در نظر بگیریم، تا سال ۱۴۰۳ به حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ رسیده است (یعنی برای خرید یک خانه، به‌طور نسبی ۲.۵ تا ۳ برابر درآمد سالانه بیشتری نسبت به ده سال قبل نیاز است). این نمودارها روایت یک رونق مسکن ناشی از تورم را تقویت می‌کنند که قیمت‌ها را بسیار فراتر از سطح واقعی توان مالی مردم رسانده است.

تحلیل بازار مسکن – پیش‌بینی برای سال ۱۴۰۴: سناریوها و چشم‌انداز

با نگاه به سال ۱۴۰۴ (اسفند ۱۴۰۳ تا اسفند ۱۴۰۴)، بازار مسکن ایران در نقطه‌ای بحرانی قرار دارد که تحت تأثیر عدم‌قطعیت‌های اقتصادی و تصمیمات سیاستی است. دو سناریوی اصلی مورد بررسی قرار می‌گیرد:

سناریوی پایه – رشد تورمی: در این سناریو، اقتصاد ایران همچنان با تورم بالا (اما نه ابرتورمی) مواجه است – در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد در سال ۱۴۰۴ – و بدون تغییرات خارجی عمده مانند لغو تحریم‌ها یا شوک‌های جدید. در این شرایط، انتظار می‌رود قیمت مسکن به‌طور کلی همچنان در مسیر صعودی باقی بماند، اما سرعت رشد ممکن است کمی پایین‌تر از نرخ تورم باشد به دلیل محدودیت‌های توان خرید. بسیاری از کارشناسان، کاهش سرعت رشد قیمت را پیش‌بینی می‌کنند.

می توان به صورت تجربی گفت که در سال ۱۴۰۴ رشد قیمت مسکن حدود نیمی از نرخ تورم عمومی خواهد بود. اگر تورم عمومی ۴۰٪ باشد، قیمت مسکن ممکن است حدود ۲۰٪ افزایش یابد. این یک شیب ملایم در مقایسه با جهش‌های اخیر محسوب می‌شود. در واقع، قیمت‌های اسمی افزایش می‌یابد، اما از نظر واقعی، بازار مسکن ممکن است دچار رکود شود یا حتی کمی کاهش یابد، همان‌طور که در سال ۱۴۰۰ رخ داد، چون درآمد خانوارها بسیار تحت فشار قرار گرفته است.

عرضه: در این سناریو، فعالیت‌های ساختمانی همچنان ضعیف باقی می‌ماند – پروژه‌هایی مانند «نهضت ملی مسکن» برخی واحدهای جدید را به بازار می‌آورد، اما در بازه یک‌ساله تأثیر چشمگیری بر قیمت‌ها نخواهد داشت.

تقاضا: تقاضای واقعی از سوی مصرف‌کنندگان نهایی همچنان ضعیف خواهد بود (حجم معاملات در تهران در سال ۱۴۰۲ نیز پایین بود)، اما تقاضای سرمایه‌گذاری ادامه می‌یابد، زیرا مردم همچنان به مسکن به‌عنوان پناهگاهی در برابر تورم نگاه می‌کنند.

در نتیجه، برای سال ۱۴۰۴ می‌توان انتظار داشت که افزایش قیمت‌های اسمی مسکن در سطح کشور در محدوده تک‌رقمی تا دو‌رقمی پایین باشد. البته مسیر قیمت‌ها ممکن است در مناطق مختلف متفاوت باشد: در تهران و شهرهای بزرگ به دلیل تقاضای سرمایه‌گذاری، رشد کمی بیشتر دیده شود، در حالی که در شهرهای کوچک‌تر، قیمت‌ها ممکن است ثابت بمانند.

در این سناریوی پایه، سقوط قیمتی پیش‌بینی نمی‌شود – افت شدید اسمی بعید است، زیرا هزینه‌های ساخت‌وساز همچنان در حال افزایش است و بازارهای دارایی در ایران به‌ندرت به‌صورت اسمی کاهش می‌یابند.(مردم در دوران تورمی ترجیح می‌دهند ملک خود را از بازار خارج کنند تا اینکه آن را با ضرر بفروشند).

سناریوی بدبینانه – تداوم رکود تورمی یا شوک اقتصادی: چندین عامل ریسک می‌توانند بازار را به مسیرهای متفاوتی سوق دهند. اگر تورم تشدید شود (مثلاً به‌دلیل حذف یارانه‌ها، شوک‌های ارزی، یا ناکامی در کنترل سیاست پولی)، یکی از نتایج احتمالی، افزایش سریع‌تر قیمت مسکن است – حتی ممکن است قیمت‌ها با نرخ تورم برابری کنند یا از آن فراتر بروند. در چنین محیطی با تورم بالا و انتظارات تورمی شدید، احتمال جهش‌های سفته‌بازانه مجدد نیز وجود دارد.

از سوی دیگر، اگر رکود شدید یا بحران اعتباری رخ دهد (مثلاً مشکلات در سیستم بانکی که اعطای وام‌های مسکن را محدود کند)، بازار مسکن ممکن است دچار ایست شود؛ حتی با وجود تورم، قیمت‌ها از نظر واقعی قطعاً کاهش می‌یابد و از نظر اسمی نیز ممکن است ثابت بماند یا فقط اندکی رشد کند.

این موضوع نشان می‌دهد که اگرچه سقوط ناگهانی قیمت‌ها غیرمحتمل است، اما قدرت خرید همچنان بسیار پایین باقی خواهد ماند، حتی اگر قیمت‌ها فقط در سطح فعلی تثبیت شوند.

به‌طور خلاصه، در سناریوی بدبینانه، برای خریداران، مسکن همچنان دست‌ نیافتنی باقی می‌ماند و برای فروشندگان، نقدشوندگی بازار ضعیف خواهد ماند (به‌دلیل کاهش معاملات).

همچنین سناریوهای خوش‌بینانه‌ای نیز وجود دارد، هرچند تحقق آن‌ها وابسته به تغییرات اساسی است: برای مثال، کاهش تحریم‌ها یا بهبود وضعیت اقتصادی (افزایش درآمدهای نفتی، کاهش تورم، تقویت ارزش ریال) می‌تواند شرایط کلی را بهبود بخشد. در چنین شرایطی، کاهش تورم و رشد اقتصادی مثبت، در تئوری می‌تواند از هجوم هیجانی مردم به بازار مسکن جلوگیری کند. در این صورت، قیمت مسکن ممکن است ثابت بماند یا با نرخ بسیار پایینی (شاید کمتر از نرخ تورم) رشد کند، زیرا سایر کانال‌های سرمایه‌گذاری جذاب‌تر می‌شوند و درآمد واقعی خانوارها افزایش می‌یابد.

تثبیت نرخ ارز حتی می‌تواند منجر به کاهش واقعی قیمت مسکن شود و در نتیجه به‌تدریج قدرت خرید را بهبود بخشد. با این حال، تحقق این سناریو نیازمند تحولات کلان اقتصادی است که بسیاری از کارشناسان، وقوع کامل آن را در سال ۱۴۰۴ محتمل نمی‌دانند.

عوامل عدم‌قطعیت: متغیرهای کلیدی که باید زیر نظر گرفته شوند عبارتند از:

• نرخ تورم و نرخ بهره: در صورت افزایش نرخ بهره و کنترل نقدینگی توسط بانک مرکزی، ممکن است تقاضای مسکن کاهش یابد.
• نرخ ارز: کاهش ارزش ریال می‌تواند موج جدیدی از تورم در بازار مسکن ایجاد کند (به‌ویژه به دلیل افزایش هزینه ساخت‌وساز)، در حالی که ثبات ارزی فشار را کاهش می‌دهد.
• سیاست‌های دولتی در حوزه مسکن: تغییر در یارانه‌ها، مالیات‌ها یا تحویل واحدهای مسکونی دولتی می‌تواند بر تعادل عرضه و تقاضا اثر بگذارد.
• تحولات سیاسی: توافق هسته‌ای یا رفع تحریم‌ها می‌تواند به تقویت ریال و کاهش انتظارات تورمی منجر شود، که مستقیماً بر بازار دارایی‌ها اثرگذار خواهد بود.
• تقاضای جمعیتی: تشکیل خانوارهای جدید (به‌ویژه در میان جوانان) به‌دلیل شرایط اقتصادی سرکوب شده است. بسیاری از ایرانیان مهاجرت کرده یا خرید خانه را به تعویق انداخته‌اند، که رشد تقاضای پایه را محدود کرده است. از سوی دیگر، نیاز انباشته به مسکن وجود دارد، اما قدرت خرید فعلی مانع تحقق آن است.

تحلیل بازار مسکن – با در نظر گرفتن تمامی موارد فوق، چشم‌انداز محتمل برای سال ۱۴۰۴ این است: بازاری با رشد اسمی ملایم در قیمت‌ها، اما با چالش‌های شدید در دسترسی‌پذیری. احتمال دارد قیمت مسکن به‌صورت اسمی حدود ۱۰ تا ۲۵ درصد افزایش یابد، صرفاً به دلیل ادامه تورم در مصالح ساختمانی و زمین. اما از نظر واقعی (تعدیل‌شده با تورم)، سال ۱۴۰۴ ممکن است دوره‌ای از تثبیت یا حتی کاهش جزئی قیمت‌ها باشد – یعنی تداوم بحران قدرت خرید، بدون شوک قیمتی شدید جدید.

اگر قیمت‌ها بالا باقی بماند و وام‌های بانکی به‌راحتی در دسترس نباشند، انتظار می‌رود حجم معاملات همچنان پایین باقی بماند.

در مجموع، در صورت نبود تحول اقتصادی چشمگیر یا بحران شدید، سال ۱۴۰۴ نه باعث گشایش برای خریداران مسکن خواهد شد و نه سود چشمگیری برای مالکان به‌همراه خواهد داشت: سالی با رشد جزئی، همراه با عدم‌قطعیت، در حالی‌که بازار مسکن تحت فشار جریان‌های کلان اقتصادی باقی می‌ماند.

نحوه ارجاع: شجاعی، امین. (۱۴۰۴). تحلیل و پیش‌بینی بازار مسکن ایران در سال ۲۰۲۵ بازیابی‌شده از [وبسایت شخصی امین شجاعی]